房地产行业成交回升北京土地政策稳定预期

2019-10-13 04:40:07 来源: 长治信息港

  房地产行业:成交回升 北京土地政策稳定预期

  节后成交环比大幅回升,整体成交略高于去年11月周均值,接近12月各周均值:本周(1..13)多数城市新房成交有所回升,29个主要城市成交总体环比上升36%,主要一/二/三四线城市环比分别上升为45%/33%/34%。同比方面,29个城市整体同比上升193%,一/二/三四线城市同比分别上升138%/165%/244%。本周多数城市库存继续下降,其中北京连续两周库存降幅较大,本周环比下降2.7%,深圳库存环比有较大幅上升,环比升幅为6%。二手房成交方面,统计的四个城市成交也有所上升,深圳、北京、天津、杭州成交环比分别上升134%/68%/54%/72%。

  板块延续相对收益需基本面持续超预期:本周一则随大盘大幅上涨3%,但相较整体市场,近期地产板块并无明显超额收益,上周交易日1.日间地产板块下跌3%。我们认为经过12月的大幅上涨,从目前板块整体估值判断,地产板块延续2012年的强势表现需要基本面持续超越预期的支持。

  信贷数据支持销售持续:1月10日,央行《2012年金融统计数据报告》显示M2同比增长13.8%,较上月末下降0.1个百分点。12月新增居民中长期972亿元,累计居民中长期贷款13300亿元。12月,新增居民中长期贷款占新增贷款比例为21.4%,在11月份该指标上升到达2010年5月以来位后,本月有小幅下降,但该指标仍处于近2年来的较高位臵,居民贷款对于房地产消费的支撑仍然处高位。

  预计土地市场继续回暖:1月12日,国土资源工作会议公布2012年全国土地出让合同款2.69万亿(2011年:3.15万亿),同比下降15%,与历史高位2010年基本持平(2.71万亿)。国土部表示,普通商品住房用地供应要确保不低于过去5年年均实际供应,预计伴随销售的继续回暖,房地产企业的资金链将保持较为充裕的局面,2013年重点城市的土地市场成交预计将持续一定水平。

  北京土地政策稳定市场预期:针对市场变化,北京市国土局近期采取了两项措施:1)土地招标方式出让增多,根据北京市土地整理储备中心公示显示其1月将出让的18宗经营性用地,将有13宗由招标方式出让,而2012年全年75宗住宅及商住土地成交中,仅有22宗由挂牌出让,出让方式的改变,可能是避免由于竞拍的方式使得地价再次出现高溢价,出现"地王",引起社会关注;2)土地整理储备中心首次公布了近5年来北京市住宅及商服用地成交总价和楼面单价的地块,此举意在回应目前市场对于"地王"的炒作,稳定市场预期。北京面对市场变化的举措基调基本和前期国土资源部的表态相一致,采用多种方式稳定社会对于房价的预期,我们判断该举措有利于地产稳定预期和销量的上升。

  行业集中度提升是投资主线,龙头企业的潜在回报/风险比率优于同业。万科、保利、招地和金地2012年分别实现销售收入1412.3/1017.4/363.9/341.5亿元,分别实现同比增长15.6%/38.9%/73.3%/10.4%,龙头企业市场占有率提升明显,其融资、产品线及市场份额获得方面的优势明显,而拿地等优势正逐步兑现到经营中,这些判断得到了万科2012年公布的销售及拿地数据的支撑。但这些优势却没有充分反映在其估值中,维持对万科、保利的推荐。

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